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房東注意 違反契約規範將罰30萬元
2016-07-11
內政部指出，為避免惡房東、惡房客利用房屋租賃契約漏洞，引發租屋糾紛，因此自明年1月1日起，房東應使用符合內政部公告的契約內容，來訂定租賃契約，如果契約違反規定，最高可罰30萬元罰鍰。契約內容可上內政部不動產資訊平台查詢。
內政部表示，促進房屋租賃契約合理公平，已於6月23日公告「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，自明(106)年1月1日開始實施，日後以出租房屋為業的房東，應使用符合內政部公告的應記載及不得記載事項規定的契約與房客訂約，若契約有違反規定的情形，最高將可處30萬元罰鍰。
目前常見的房屋租賃糾紛如提前終止租約、房東要求過高的擔保金(押金)、臨時調漲水電費、租屋毀損修繕處理、不合理的違約金額及房客欠繳租金等問題，多半是因為租賃當事人間的不平等契約條款而引發租賃糾紛。
為促進房東與房客間租賃契約的公平合理，內政部公告新版的「房屋租賃定型化契約」，除了於不得記載事項規範中，不能限制房客不得遷入戶籍，以及不能限制房客申報租金以扣繳綜合所得稅外，更明列20項應記載事項，重點包括：
1.擔保金(押金)的數額最高不得超過2個月房屋租金的總額。
2.出租人應載明租賃期間水電相關費用，及因租賃契約產生相關稅費的負擔方式。
3.房屋及附屬設備損壞，原則由出租人負責修繕，但損壞係因可歸責於承租人的事由，出租人可不負修繕義務。
4.租賃雙方得否提前終止租約的約定、應提前通知的期間、違約賠償金額最高不得超過1個月租金及預收租金的返還。
5.房屋返還的點交手續及未返還房屋的違約金額計算。
6.租賃雙方得終止租約的情形等。
內政部指出，這次新公告版本是依據「消費者保護法」第17條第1項規定訂定，承租人應符合該法最終消費的要件，其租賃房屋供作住宅使用時才有新版租約的適用，如承租房屋的用途是供營業用，則不適用這次新公告版本。
依據行政院消費者保護處解釋，不論公司、團體或個人，若反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者，均可認定為企業經營者，而得以應記載及不得記載事項加以規範，但由於國內出租房屋者多以個人房東為主，有關出租為業的認定標準，將再與行政院消費者保護處討論。
此外，為讓租屋業者配合遵循，使其有充分時間與承租人調修契約內容，故給予6個月的準備期，訂自明年1月1日開始實施，以維護契約的安定性。
內政部呼籲，民眾於簽訂租賃契約時不宜輕率，切記要詳閱契約書內容，並儘量採用新版租賃契約書。承租人遷入房屋時，可請出租人會同檢查房屋設備現況並拍照存證，如有附屬設備，得以清單列明；如承租人僅承租部分樓層的套房或雅房時，可要求出租人出具「房屋位置格局示意圖」標註租賃範圍，以避免發生爭議。
新制上路後，若租約內容與規定不符，房客可要求房東修改或拒絕簽約，以保障自身權益。倘租約內容與規定未合部分，依「消費者保護法」第56條之1規定，經限期改正而屆期不改正者，可處3萬至30萬元罰鍰。
內政部進一步表示，新版定型化租約公告後還有半年宣導推廣期，將與各地方政府共同透過多元管道，特別針對大專院校周邊及高密度出租住宅地區(如：科學園區、工業區等)的房東及房客進行宣導及推廣工作，並已與行政院消費者保護處共同協調相關通路業者，如4大便利超商等，販售內政部版房屋租賃契約書，以便利有需要的民眾可就近購買使用。